誰是打壓房價(jià)的最大空頭？并非大V自媒體，結(jié)果你一定想不到。
中國房價(jià)連續(xù)大跌了四五年，對國民經(jīng)濟(jì)和居民財(cái)富的傷害甚深。主要原因是房地產(chǎn)出現(xiàn)歷史性拐點(diǎn)后的深度調(diào)整導(dǎo)致，但客戶非理性的賤賣和某些房產(chǎn)中介的行為也起了推波助瀾的作用。
房價(jià)K型分化，二手房以價(jià)換量背后的房產(chǎn)中介因素
中國房地產(chǎn)量價(jià)齊跌已有四五年了，逐漸形成了新房二手房價(jià)格背離的走勢。新房在開工量、成交量嚴(yán)重萎縮的情況下，價(jià)格相對抗跌，改善性住宅甚至不跌反漲。一線城市豪宅銷售火爆，一次次刷新房價(jià)天花板。而近些年二手房成交量大幅上升，已經(jīng)超越新房成為市場交易的主體。代價(jià)就是二手房價(jià)格日趨走低，去年四季度連續(xù)數(shù)月出現(xiàn)全國70城二手房全面下跌，一線城市房價(jià)加速補(bǔ)跌的現(xiàn)象。
二手房價(jià)格下跌，與商品房庫存量極高，經(jīng)濟(jì)不景氣和住房升級需求下，急需用錢的房東加大掛牌拋售力度有關(guān)，在其中，房產(chǎn)中介對二手房成交激增和價(jià)格走低起到了不可或缺的作用。
房產(chǎn)中介的核心商業(yè)模式是以成交為導(dǎo)向，而非以價(jià)格為導(dǎo)向。房產(chǎn)中介的職業(yè)天性就喜歡誘導(dǎo)房東報(bào)低價(jià)格，促進(jìn)成交。由于中介傭金=成交價(jià)×傭金比率。即便降價(jià)導(dǎo)致單筆傭金微降，也遠(yuǎn)勝于因房價(jià)過高無法成交而收益為零。快速成交能節(jié)省時(shí)間、精力與運(yùn)營成本，更符合其經(jīng)濟(jì)利益。特別是現(xiàn)在的房產(chǎn)中介員工，普遍是低底薪甚至零底薪制，全靠賣房傭金吃飯。對業(yè)主委托的房源總是極力壓低價(jià)格，方便成交。
其次，現(xiàn)在的樓市環(huán)境是買方市場。當(dāng)前多數(shù)城市房源充足、買家有限，價(jià)格敏感度高。若掛牌價(jià)顯著高于市場價(jià)，房源將缺乏競爭力，淪為“無效房源”。中介通過建議調(diào)價(jià)，提升房源吸引力，以爭取稀缺客戶。
另外，業(yè)主常因情感或過往價(jià)格產(chǎn)生偏高心理預(yù)期。中介需借助近期成交數(shù)據(jù)等市場信息，幫助業(yè)主建立合理定價(jià)，避免因預(yù)期不匹配延誤交易。同時(shí)，降價(jià)可篩選誠意業(yè)主、加快銷售流程。
由于上述主客觀原因，排除職業(yè)道德因素，即使在正常的房產(chǎn)委托中，中介也會頻繁建議業(yè)主降價(jià)，是房產(chǎn)中介對市場現(xiàn)實(shí)和個(gè)人業(yè)績的本能反應(yīng)。而現(xiàn)在，由于樓市極度需求不振，二手房市場經(jīng)常有價(jià)無市，部分房東存在急迫售房回籠資金的需要。一些房產(chǎn)中介甚至打起了惡意壓價(jià)，以嚴(yán)重?fù)p害房東經(jīng)濟(jì)利益以達(dá)成房屋買賣的行為。
房產(chǎn)中介忽悠業(yè)主低價(jià)賣房的經(jīng)典套路
這兩年，全國二手房成交不斷上揚(yáng)，而房價(jià)卻一路走低。掛牌房源要么長期無人問津，要么被迫以跳樓價(jià)甩貨成交。不論成交與否，房東的心情都是一言難盡，在二手房量升價(jià)跌的同時(shí)，一幕幕由房產(chǎn)中介精心策劃的‘壓價(jià)大戲’正在全國各城市輪番上演。
“我的房子掛牌339萬，中介直接帶‘買家’來砍價(jià)到280萬，一下壓了我近60萬！”一位房東在房產(chǎn)中介門店憤然離場，而他卻不知道，那位所謂的“買家”其實(shí)是中介雇來的演員。這樣的場景并非個(gè)例。在當(dāng)前低迷的樓市中，一批房東正經(jīng)歷著類似的套路，中介通過雇人看房、上演“雙簧”等方式給房東施壓，以達(dá)到低價(jià)收購房產(chǎn)的目的。而當(dāng)房東們以為只是市場行情不好不得不降價(jià)賣房時(shí)，他們的房子正通過一系列精心設(shè)計(jì)的“劇本”，流入那些等待低價(jià)收購的炒家手中。
在二手房市場，買家更為理性，選擇更多，賣家難以高價(jià)出手，自然容易被“拿捏”。信息不透明成為中介操作的溫床，頭部中介公司掌握大量客源和房源，為制造虛假信息、混淆視聽提供了土壤，房主難以核實(shí)，容易“病急亂投醫(yī)”。
中介的“壓價(jià)戲碼”究竟是如何上演的？某大型房產(chǎn)中介工作人員坦言，雇人可以完成帶看指標(biāo)，他們每天要帶看15組客戶，只有通過這種方式，才可以跟房東不斷地反饋價(jià)格，降低心理預(yù)期。賣房中介更是直接安排砍價(jià)任務(wù)，指導(dǎo)假看房者對掛牌339萬房屋報(bào)280萬低價(jià)，砍價(jià)近60萬，導(dǎo)致房東憤然離場。
在另一場砍價(jià)中，假扮的看房者“火力全開”，咬住470萬不放，讓房東在538萬的掛牌價(jià)上一路狂降，最后房東眼泛淚花，報(bào)出了510萬的價(jià)格。完成所有任務(wù)后，中介給了看房演員200元報(bào)酬，并坦言他們的老板通過這種變相壓價(jià)的方式，每個(gè)月都能賺不少錢，月入超50萬元。
還有一種常見的手段是制造假象，競爭買房。在門面人流量多的高峰期，中介往往雇傭一群人制造假象，在客戶猶豫不決時(shí)，雇用人前來競爭買房，以便催促買房者立即下單。另一種手段是控制房源，壓價(jià)收購。一般情況下，中介會冒充購房者與業(yè)主談判，說出各種毛病，讓業(yè)主認(rèn)為房子不好賣，最后以最低價(jià)賣給中介找來的炒家。還有低價(jià)釣客戶，高價(jià)騙業(yè)主的手段。中介在廣告上做手腳，以低廉價(jià)格吸引買房者來看房，結(jié)果說已經(jīng)售出，然后趁機(jī)推薦其他房源。
這些手段無一不是針對房東的心理弱點(diǎn)，在房地產(chǎn)市場下行的背景下，更容易讓房東產(chǎn)生焦慮，從而做出不理性的決策。
某頭部房產(chǎn)中介玩起“降價(jià)KPI”，開始公然做空房價(jià)
上述中介逼房東低價(jià)賣房套路，是中介機(jī)構(gòu)習(xí)以為常的伎倆?，F(xiàn)在中介做空房價(jià)已經(jīng)上升到公司行為。
近日，有社交平臺用戶爆料稱，某大型二手房交易平臺向旗下門店攤派“房源降價(jià)任務(wù)”，要求每天說服一定數(shù)量的業(yè)主調(diào)低掛牌價(jià)，降價(jià)幅度在7%左右。據(jù)稱，若當(dāng)日未完成指標(biāo)，門店負(fù)責(zé)人需向上級匯報(bào)，并在領(lǐng)導(dǎo)面前當(dāng)場致電業(yè)主溝通降價(jià)，完成后才能下班。
今年1月，某行業(yè)頭部中介內(nèi)部下發(fā)了一個(gè)通知，要求全公司員工推動房主降價(jià)5%以上，完成的話還有××幣獎勵，就是鼓勵經(jīng)紀(jì)人壓價(jià)。
更有意思的是，該中介副總裁還在發(fā)布會上公布了一個(gè)“敏感數(shù)據(jù)”：全國二手房掛牌量650萬套，漲幅60%。這個(gè)時(shí)間點(diǎn)發(fā)布這種數(shù)據(jù)，用意何在？大家都知道，從11月開始，各家機(jī)構(gòu)發(fā)布房地產(chǎn)數(shù)據(jù)都非常謹(jǐn)慎，很多敏感數(shù)據(jù)都不再發(fā)布了。而該中介這一操作，確實(shí)讓人浮想聯(lián)翩。
現(xiàn)在這家中介的市場地位有多夸張？全國中介市場占有率近30%，核心城市超50%，北京部分區(qū)域簽約量占比達(dá)71%。這是什么概念？就是十筆交易中有七筆是通過該家中介完成的。
憑借這種壟斷地位，該中介的操作空間就很大了。2018年在上海市場占有率突破20%后，便將二手房中介費(fèi)率從2%提升至3%，隨后鄭州、重慶等城市紛紛跟進(jìn)。新房渠道費(fèi)更是水漲船高，北京部分項(xiàng)目渠道費(fèi)從1%以下飆升至5%-8%，天津甚至達(dá)到3%-10%。這些成本最終都轉(zhuǎn)嫁給了交易雙方。
該中介通過“獨(dú)家委托”“二選一”策略壟斷優(yōu)質(zhì)房源，破壞信息流通。你不簽獨(dú)家委托？那對不起，你的房源就要被限流。這種操作讓大量優(yōu)質(zhì)房源集中在該中介平臺，其他中介只能在信息獲取上處于劣勢，形成“要么加入，要么被淘汰”的行業(yè)困境。
該中介體系內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人為了完成業(yè)績，往往采用激進(jìn)手段：對賣家持續(xù)施壓壓低掛牌價(jià)，對買家則通過展示虛假調(diào)價(jià)記錄、隱瞞優(yōu)質(zhì)房源等方式制造恐慌。更狠的是算法配合，優(yōu)先推薦降價(jià)房源，形成“降價(jià)越狠曝光越多”的惡性循環(huán)。這種“雙向壓價(jià)”直接拉低了區(qū)域房價(jià)的整體水平。
2025年一季度該公司的財(cái)報(bào)很有意思：總營收大增42.4%至233億元，但經(jīng)調(diào)整凈利潤幾乎零增長，只有13.93億元。這說明什么？說明該公司的模式依賴市場份額擴(kuò)張而非效率提升，所有額外成本最終都轉(zhuǎn)嫁給了市場。
當(dāng)一個(gè)平臺擁有了市場支配地位，卻沒有相應(yīng)的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，那它的行為就可能偏離“做難而正確的事”的初心。房價(jià)調(diào)整的根本原因確實(shí)是人口、杠桿等基本面因素，但龍頭房產(chǎn)中介作為核心平臺，未承擔(dān)穩(wěn)市責(zé)任，反而成了房價(jià)下跌的“加速器”。
新年元旦，《求是》雜志房地產(chǎn)評論員文章，特意強(qiáng)調(diào)“加強(qiáng)信息和輿論引導(dǎo)。對企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人通過自媒體等散布有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不實(shí)信息進(jìn)行及時(shí)管控，多措并舉推動社會形成對房地產(chǎn)市場的理性預(yù)期?！苯窈?，惡意唱空房價(jià)的行為將會受到政府的嚴(yán)厲打擊。相比僅憑一張嘴的網(wǎng)絡(luò)大V和自媒體，喪失本心的房產(chǎn)中介對房價(jià)的下跌，所起的負(fù)面作用更大。
所有參與二手房買賣的客戶，需要中介服務(wù)時(shí)，必須擦亮眼睛，在房價(jià)上保持高度理性。
【備注：這是 許子 2026年1月的第05篇文章，總621篇，收錄于「許子樓市」合集】
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